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天津可行研究報告編寫

經(jīng)典案例

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養(yǎng)老院項(xiàng)目申請備案大型公益社區(qū)項(xiàng)目可行性報告

“人間天堂之松鶴園”老年社區(qū)大型公益項(xiàng)目
 
 
 
可行性研究報告
 
 
 
 
 
 
 
 
二〇一三年六月
目  錄
第一章 總 論......................................... 1
1.1項(xiàng)目概述...................................... 1
1.2可行性研究編制原則、依據(jù)與范圍.................. 6
1.3目標(biāo)客戶定位.................................. 8
1.4結(jié)論......................................... 9
第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性........................ 11
2.1項(xiàng)目建設(shè)背景................................. 11
2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性............................. 16
第三章 市場前景分析及預(yù)測.......................... 19
3.1老年服務(wù)市場分析............................. 19
3.2項(xiàng)目市場前景分析............................. 23
第四章 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件.............................. 31
4.1項(xiàng)目區(qū)概況................................... 31
4.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件................................. 31
4.3自然條件..................................... 32
4.4 自然條件對建設(shè)項(xiàng)目的影響...................... 34
第五章 建設(shè)規(guī)劃和內(nèi)容.............................. 35
5.1建設(shè)規(guī)模..................................... 35
5.2建設(shè)內(nèi)容..................................... 35
第六章 工程方案..................................... 37
6.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)..................................... 37
6.2老年養(yǎng)生養(yǎng)老專屬社區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案............... 38
6.3電力設(shè)計(jì)方案................................. 47
6.4電信設(shè)計(jì)方案................................. 48
6.5給排水設(shè)計(jì)方案............................... 49
6.6采暖、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)方案.................. 49
6.7防雷及接地................................... 49
第七章 老年養(yǎng)生養(yǎng)老專屬社區(qū)管理模式................ 51
7.1候鳥式養(yǎng)老模式............................... 51
7.2候鳥式養(yǎng)老的服務(wù)核心.......................... 51
7.3候鳥式養(yǎng)老的運(yùn)作模式.......................... 52
7.4候鳥式養(yǎng)老的宗旨............................. 53
7.5老年養(yǎng)生養(yǎng)老專屬社區(qū)管理模式.................. 53
7.6老年養(yǎng)生養(yǎng)老專屬社區(qū)服務(wù)方式.................. 54
第八章 養(yǎng)生專屬社區(qū)管理方案........................ 57
8.1方案原則依據(jù)................................. 57
8.2老人居室..................................... 57
8.3公共區(qū)域..................................... 57
8.4服務(wù)膳食..................................... 58
8.5護(hù)理........................................ 58
8.6康 復(fù)....................................... 59
8.7心理療法..................................... 59
8.8臨終關(guān)懷..................................... 60
第九章 環(huán)境保護(hù)..................................... 61
9.1依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)................................... 61
9.2建設(shè)施工期污染因素及防治措施.................. 61
9.3裝修期間污染因素及防治措施.................... 66
9.4營運(yùn)期污染因素及防治措施...................... 67
9.5結(jié) 論....................................... 68
第十章 節(jié)能、節(jié)水措施.............................. 69
10.1設(shè)計(jì)原則.................................... 69
10.2設(shè)計(jì)依據(jù).................................... 69
10.3節(jié)能措施.................................... 70
10.4節(jié)水措施.................................... 73
第十一章 安全衛(wèi)生................................... 75
11.1執(zhí)行的設(shè)計(jì)依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范..................... 75
11.2職業(yè)安全衛(wèi)生現(xiàn)狀............................ 75
11.3衛(wèi)生要求.................................... 75
11.4危害因素分析及控制措施....................... 77
11.5預(yù)期效果及評價.............................. 78
11.6消防....................................... 79
第十二章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置.................... 82
12.1組織機(jī)構(gòu).................................... 82
12.2運(yùn)營組織安排................................ 82
12.3勞動定員與人員培訓(xùn).......................... 82
第十三章 項(xiàng)目實(shí)施及招標(biāo)方案........................ 84
13.1項(xiàng)目組織.................................... 84
13.2項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃................................ 85
13.3建設(shè)工期及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表..................... 85
13.4項(xiàng)目招標(biāo)方案................................ 87
第十四章 投資估算與資金籌措........................ 91
14.1投資估算.................................... 91
14.2資金籌措方式與來源.......................... 92
第十五章 財務(wù)評價................................... 94
15.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取......................... 94
15.2營業(yè)收入估算和成本費(fèi)用分析................... 94
15.3經(jīng)濟(jì)效益分析和評價.......................... 95
15.4盈虧平衡分析................................ 96
15.5敏感性分析.................................. 97
15.6財務(wù)評價結(jié)論................................ 97
15.7風(fēng)險分析.................................... 98
第十六章 社會效益評價............................. 100
16.1項(xiàng)目對社會的影響分析........................ 100
16.2項(xiàng)目與所在地互適性分析...................... 101
16.3社會評價結(jié)論............................... 102
第十七章 報告結(jié)論.................................. 103
17.1結(jié)論...................................... 103
17.2建 議..................................... 103
 

第一章 總 論

1.1項(xiàng)目概述

1、項(xiàng)目名稱
“人間天堂之松鶴園”老年社區(qū)大型公益項(xiàng)目
2、項(xiàng)目承辦單位
北京博遠(yuǎn)欣綠公司石家莊分公司
3、建設(shè)性質(zhì)
新建
4、建設(shè)地點(diǎn)
河北省會石家莊市正定縣
5、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容
（1）建設(shè)規(guī)模
項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2000畝，項(xiàng)目所在地的沙礦產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，形成了獨(dú)具特色的大沙坑。本項(xiàng)目充分利用這種地形地物，建設(shè)具有鮮明特色的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目占有砂坑沙坑南北大約1000米，東西大約2000米。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->在整個項(xiàng)目的中心區(qū)域，形成“回”字型建筑群，圈地500畝。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->建筑群外圍，包括坑體以防風(fēng)綠化為主，農(nóng)業(yè)項(xiàng)目為輔，占地600畝。建筑群內(nèi)部，以常綠植物為主，適度開發(fā)綠色農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，蔬菜種植區(qū)200畝。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->水系建設(shè)500畝，本項(xiàng)目綠化率高并采用空氣凈化設(shè)施，主體建筑內(nèi)負(fù)離子濃度高，氧氣濃度高。日常飲用水源用自己的凈化水。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->床位總數(shù)：5000張。
（2）建設(shè)目標(biāo)
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->充分利用土地，提高土地利用率。依照通常的溫室大棚建設(shè)為參照，每一個大棚都要因?yàn)橥饨ㄐ∥莺屯ǖ溃加煤芏嗝娣e。我的思路是，建一個500畝的超級大棚，大棚的圍邊，建成住房，可謂一舉多得。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->充分利用砂礦地形，作為營造園區(qū)小氣候的基礎(chǔ)條件。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->整個建筑群和礦體全部立體綠化，園區(qū)綠化率達(dá)到80%以上。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->整個社區(qū)，采用透明薄膜覆蓋，結(jié)合砂礦地形，人工改變社區(qū)氣候，將建成覆蓋面積世界第一的超級薄膜保溫大棚。大棚覆蓋面積500畝。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->在北方地區(qū)，人工建造“四季常綠、三季有果”的溫控居住區(qū)，容積達(dá)到300萬立方米，世界第一。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->建設(shè)石家莊市規(guī)模較大，集居住、休閑、醫(yī)療、保健、娛樂等功能為一體的綜合性老年專屬社區(qū)。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->建設(shè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭創(chuàng)一流的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)；達(dá)到環(huán)境園林化、服務(wù)賓館化、生活家庭化、護(hù)待親情化的國際標(biāo)準(zhǔn)。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->通過精致典雅的建筑風(fēng)格，人性化、功能完善的戶型設(shè)計(jì)和花圃、園林、運(yùn)動場、魚池等怡人外部環(huán)境的塑造，為老人們提供了一個浪漫而溫馨美麗家園。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->高品質(zhì)的醫(yī)療保健和國際標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)護(hù)理對接，倡導(dǎo)并實(shí)際踐行“品質(zhì)退休生活”的服務(wù)理念。
（3）建設(shè)內(nèi)容
①土建工程
本項(xiàng)目采用回型設(shè)計(jì)，外圍為一圈4層建筑包括：老年養(yǎng)生公寓、酒店式公寓樓、獨(dú)院式民居、綜合樓、辦公樓、銀行；中心建設(shè)三層的中心醫(yī)院，其中一、二層為醫(yī)院用房，三層為會議中心，各建筑面積如下表
表1－1   建（構(gòu)）筑物一覽表
序號
名稱
面積（m3）
層數(shù)
結(jié)構(gòu)
1
老年養(yǎng)生公寓
200000
四層
框架
2
酒店式公寓樓
25000
四層
框架
3
獨(dú)院式民居
22000
四層
框架
4
綜合樓
20000
四層
框架
5
辦公樓
3200
四層
框架
6
銀行
1600
四層
框架
7
中心等級醫(yī)院
14000
三層
框架
8
職工工作場所及宿舍
5600
四層
框架
9
幼兒園
7500
四層
框架
10
小學(xué)
7500
四層
框架
11
倉庫
10000
地下一層
框架
12
車庫
10000
地下一層
框架
13
招待所
5600
四層
框架
14
值班室
100
單層
磚混
15
鍋爐房
80
單層
磚混
16
配電房
80
單層
磚混
17
污水處理站
60
單層
磚混
　
合計(jì)
331320
　
　
綜合樓內(nèi)設(shè)：醫(yī)療室、健康咨詢室、心理咨詢室、保健中心、咖啡館、圖書館、劇場（兼數(shù)字電影放映功能）、健身房、書畫室、音樂室等功能場所。
②設(shè)備工程
項(xiàng)目購置各項(xiàng)生活設(shè)備、辦公設(shè)備、空調(diào)、醫(yī)療器械等各類設(shè)備。
③輔助工程
項(xiàng)目配套建設(shè)給排水、變配電、消防、道路、綠化、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施工程。
6、投資估算與資金籌措
（1）投資估算
項(xiàng)目建設(shè)投資為75000萬元，其中：主體建筑投資35000萬元，各類附屬設(shè)施投資10000萬元；環(huán)境綠化、氣候改良投資為30000萬元。
（2）資金籌措
本項(xiàng)目總投資為75000萬元，項(xiàng)目所需資金全部由企業(yè)自籌解決。
7、建設(shè)年限
項(xiàng)目建設(shè)期為一年，建設(shè)時間為2013年7月至2014年6月
8、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序號
指標(biāo)名稱
單位
數(shù)量
備  注
1
項(xiàng)目占地面積
畝
2000
合1334000m2
2
用地性質(zhì)
居住用地
3
建筑面積
m2
331320
 
4
容積率
    
0.2483
 
5
綠地率
 
56%
 
6
建筑層數(shù)
 
高層
 
7
建筑耐久年限
年
50
 
8
建筑結(jié)構(gòu)耐火等級
級
二
 
9
屋面防水等級
級
三
 
10
建筑抗震設(shè)防類別
類
丙
 
11
抗震設(shè)防烈度
度
7
 
12
結(jié)構(gòu)形式
框架結(jié)構(gòu)
13
建設(shè)期
年
1
 
14
床位定員
人
5000
 
15
項(xiàng)目用工
人
300
 
15
項(xiàng)目總投資
萬元
75000
 
16
年?duì)I業(yè)收入
萬元
11000
 
16.1
床位出售
萬元
100000
分五年出售
16.2
經(jīng)營性用房出租
萬元
5000
每年
16.3
自產(chǎn)產(chǎn)品出售
萬元
2000
每年
17
年總成本費(fèi)用
萬元
7452.21
 
18
年利潤總額
萬元
3327.79
 
19
凈利潤
萬元
2495.84
 
20
財務(wù)內(nèi)部收益率
%
41.36%
稅前
31.94%
稅后
21
投資回收期
年
3.1
動態(tài)投資回收期（稅前）
4.1
動態(tài)投資回收期（稅后）
22
總投資利潤率
%
39.2
 

1.2可行性研究編制原則、依據(jù)與范圍

1、可行性報告編制原則
（1）養(yǎng)老院項(xiàng)目是在嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律，行政法規(guī)和地方有關(guān)政策，在城市總體規(guī)劃的框架原則下，充分結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和和實(shí)際情況，并參照其他省市在老年公寓開發(fā)建設(shè)的有益成果，因地制宜，科學(xué)合理的提出既符合本地經(jīng)濟(jì)狀況又符合居民生活水準(zhǔn)而開發(fā)建設(shè)的。
（2）項(xiàng)目充分合理利用本地的經(jīng)濟(jì)，地理環(huán)境和土地資源，合理開發(fā)利用土地，發(fā)揮城市綜合功能，合理使用資金，提高投資效益。隨著居民收入水平的不斷提高，居民的生活狀況隨之不斷改善，逐步向消費(fèi)需求多元化，消費(fèi)需結(jié)構(gòu)合理化發(fā)展。在追求物質(zhì)生活質(zhì)量的同時，追求充實(shí)的精神生活成為必然。
（3）該項(xiàng)目建筑造型兼顧當(dāng)?shù)亟ㄖ碍h(huán)境特色，力求整體協(xié)調(diào)，統(tǒng)一和諧。總體布局充分考慮經(jīng)濟(jì)，人文及生態(tài)環(huán)境，利用建筑物的科學(xué)布置及周邊環(huán)境的合理安排，建設(shè)環(huán)境幽雅，功能實(shí)用，檔次較高的老年公寓。
（4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的選擇在確保功能，質(zhì)量的前提下，本著實(shí)事求是的原則，同時注重結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，力求做到“少投入，多產(chǎn)出，工期短，見效快”。
（5）項(xiàng)目總體布局本著合理分區(qū)，生活方便的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。項(xiàng)目建筑及配套設(shè)備功能本著滿足老年人居住要求及生理需要的原則，項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家環(huán)境保護(hù)及勞工保護(hù)的有關(guān)法律規(guī)定，注重環(huán)境保護(hù)和勞動安全衛(wèi)生。
（6）項(xiàng)目選址上，遵循“遠(yuǎn)離城市喧囂，依山傍水，交通便捷”的區(qū)域。
2、研究編制依據(jù)
（1）《中華人民共和國建筑法》
（2）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JG3738）
（3）《建筑物抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50191）
（4）《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（JBJ1588）
（5）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96—86）
（6）《城市房地產(chǎn)管理法》
（7）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBl6—87）
（8）《建筑物電路設(shè)計(jì)規(guī)范》
（9）石家莊市城市總體規(guī)劃
（10）國家有關(guān)部門對可行性研究報告編制的規(guī)范和要求
（11）《老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》
（12）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》(國辦發(fā)〔2000〕19號)
（13）財政部、國家稅務(wù)局《關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅〔2000〕97號)
3、研究編制工作范圍
根據(jù)所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)政策，結(jié)合項(xiàng)目單位的具體意見，本可行性研究范圍主要包括：
（1）項(xiàng)目提出的背景、必要性、社會需求前景、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與項(xiàng)目地址狀況。
（2）項(xiàng)目的總體規(guī)劃、平面布置、建設(shè)設(shè)計(jì)、公用設(shè)施等技術(shù)方案。
（3）項(xiàng)目所采取的消防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能措施。
（4）項(xiàng)目實(shí)施原則及實(shí)施進(jìn)度。
（5）項(xiàng)目投資費(fèi)用估算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合評價。
（6）社會效益分析

1.3目標(biāo)客戶定位

“人間天堂之松鶴園”老年社區(qū)主要面向三類目標(biāo)顧客群體： 
其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟(jì)開支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權(quán)。 
其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標(biāo)顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。 
其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“人間天堂之松鶴園”老年社區(qū)開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。